Blog

מה עושה עורך דין העוסקת בתחום המקרקעין?

למעשה כמעט ואין עסקאות במקרקעין שמבוצעות ללא עזרתם של אנשי המקצוע ובראש ובראשונה עורכי הדין מתחום המקרקעין.

לעורך דין במקרקעין תפקיד מכריע וחשוב במימוש עסקאות ולעיתים במניעת קיום עסקאות בעייתיות. עורך דין במקרקעין אמור להוביל את העסקה לחוף מבטחים, לדעת לבדוק היטב את העסקה הרלבנטית, לממשה בדרך הטובה ביותר, להבטיח את העסקה ככל הניתן ולדאוג להשלמה ולעיתים גם לטפל במקרים של הפרות הסכם או אף מניעת עסקאות או ביטולן והכל לפי העניין.

עסקת מקרקעין בשל משמעותה הרבה מחייבת בדיקות קפדניות בתחומים שונים, לרבות בניסוח חוזים, בניהול משא ומתן, בבדיקות מיסוייות ותכנוני מס, בעבודה מול רשויות המס ומול מרשם המקרקעין או המינהל או החברות הרלבנטיות ובעבודה מול יועצים שונים ושיתוף פעולה מול יועצי מס, שמאים, מודדים, קבלנים וכיוצ”ב. השילוב והידע הרב הנדרש, דורש מומחיות מצד עורך הדין על מנת לקדם את העסקה הרלבנטית בדרך הטובה ביותר המטפל במקרקעין.

מתי צריכים עורך דין במקרקעין ולמה זה חשוב?

למעשה בכל עסקת מקרקעין נכון לשכור שירותי עורכי דין וזאת מאחר ובדרך כלל עסקאות מקרקעין כוללות סכומי כסף משמעותיים ובהתאם הסיכונים ו/או הסיכויים הם משמעותיים, ניהול נכון תוך התייעצות יכולה לחסוך טעויות רבות, כספים רבים ועוגמת נפש.

כך למשל בעת מכרית מקרקעין יכול עורך הדין להבטיח את קיום העסקה וגם את הדרך למזער נזקים במקרה של הפרת ההסכם על ידי הקונה או מכל סיבה אחרת. עורך הדין יוכל לדווח בצורה נכונה ובכך לחסוך מס בגין העסקאות וכיוצ”ב.

באופן דומה גם בייצוג של רוכש יכול עורך הדין ראשית לכל לבדוק את העסקה ואת הזכויות לוודא, כי העסקה תתקיים וכי תושלם, בין היתר, יוכל לוודא, כי יישארו בטחונות להבטחת העסקה ומנגנונים שונים כגון נאמנויות שמבצעים באמצעות עורכי הדין, כמו כן, לרוב הקונה בעמדת נחיתות מבחינת ניסוח החוזה ועורך הדין יכול להבטיח לתקן זאת בהגעה לנוסח הסופי של ההסכם הרלבנטי וכיוצ”ב.

ישנן כמובן עסקאות פשוטות יותר כמו שכירויות או מורכבות יותר כמו פרויקטים של בנייה או עסקאות קומבינציה או עסקאות התחדשות עירונית או עסקאות מקרקעין בנושאים מסחריים שונים לרבות עסקאות אופציה או עסקאות מורכבות אחרות. כמובן שככל והעסקאות יותר מורכבות החשיבות דורשות ביתר שאת שימוש בעורך דין מומחה למקרקעין שיכול לקדם את העסקאות בדרך הנכונה והטובה ביותר עבור הלקוח המעוניין בשירותיו המשפטיים.

ברור כאמור, כי ככל והעסקה מורכבת יותר הצורך גדול יותר ומשמעותי יותר, אך כמעט כל עסקה ולו הפשוטה ביותר יכולה לחסוך צרות רבות ככל ויעשו בדרך הנכונה וביעוץ וליווי מתאים.

להלן ולשם הדוגמא תוצג רשימה לא סגורה של סוגי מגוון סוגי עסקאות מקרקעין בהן חשוב לקבל ליווי עורך דין במקרקעין:

1. שכירות וחכירה.
2. מכירת דירת מגורים יד 2.
3. רכישת דירת מגורים יד 2.
4. רכישת דירת מגורים מקבלן.
5. ייצוג קבלן בפרויקט בניה.
6. ייצוג יזם בהתחדשות עירונית.
7. ייצוג דיירים בהתחדשות עירונית.
8. עסקת קומבינציה.
9. מכירת זכויות בנייה.
10. בצוע עסקת מכר או רכש מסחרית.
11. מתן אופציה לזכות במקרקעין.
12. הסכם מכר קרקע למגורים.
13. הסכם מכר קרקע חקלאית.
14. הסכם דיירות מוגנת.
15. שינוי תב”ע וקבלת זכויות בנייה.

איך אפשר לדעת כיצד לבחור עורך דין ושהוא מתמחה בתחום המקרקעין

על מנת לבחור את העורך הדין המתאים יש לשקול פרמטרים רבים ולהלן כמה פרמטרים חשובים שיש לקחת בחשבון:

1. מקצועיות – עורך דין העוסק במקרקעין חייב להיות בראש ובראשונה מקצוען בתחומו, שכן רק בדרך זו נבטיח, כי העבודה לשמה נשכר עורך הדין תבוצע בצורה נכונה. לכן כדאי מאד לבדוק כי הוא אכן עוסק בתחום זה ומתמקצע בכך.
2. ניסיון – יש לבחון לא רק את הרמה המקצועית אלא גם את הניסיון  שצבר עורך הדין, שכן עורך דין דרך ניסינו לומד רבות והידע שנצבר כמו גם היכולת להתמודד עם מצבים שכבר הכיר או דומים יעזרו מאד בקידום העסקה בדרך מבטחים.
3. הזמינות והיחס האישי – מערכת היחסים בין הלקוח לעורך דין בכלל ועורך הדין במקרקעין בפרט הוא קריטי ומהותי שכן מבוסס על יחסי אמון שחייבים להישמר. על כן אנו נבחר עורך דין שנוכל לסמוך עליו ואשר יהיה זמין עבורנו ויתן את היחס האישי אותו נבקש.
4. מחיר – כמובן שהמחיר ושכר טרחת עורך הדין הינו פרמטר שיש לבדוק, אם כי הוא בהחלט לא צריך להיות השיקול הראשון או המוביל. קל למצוא עורכי דין אשר יגבו מחירים זולים, אשר עלולים לעלות ביוקר בשל אי בחירת העורך הדין המקצועי או המנוסה וכיוצ”ב ולכן כמובן נשקול את המחיר אך רק כפרמטר נוסף. יודגש, כי אנו לא נרצה לשלם מחיר גבוה באופן טבעי, אך יש גם להיזהר מאד ממחירים נמוכים מידי, שכן יש לוודא שהמחיר הוא כזה שלא יגרום לעורך הדין לחסוך במאמצים לבדיקה מלאה של כל היבטי העסקה.
5. שונות – ברכיב זה נכלול את כל מה שרלבנטי לעסקה ספציפית, נניח שאנו צריכים ייצוג בעסקה גדולה נרצה לוודא שמדובר בעורך דין מוכר ו/או מדורג בדרוגים /ונים ו/או המחזיק במשרד הכולל עורכי דין שיוכלו להשלים את העבודה והזמינות, או להיפך לעיתים נרצה משרד אינטימי אך כזה שהמיקום שלו בדיוק במקום הנדרש וכך הלאה.

לסכום

בחירת עורך הדין עלולה להיות אחד הדברים החשובים והמהותיים ביותר בבצוע עסקת מקרקעין, כמעט בכל סוג של עסקה והחל מהשלב הראשוני ועד השלמת העסקה ולכן יש לבחור בצורה חכמה את העורך הדין הרלבנטי המתאים לעסקה הנדרשת, להיקפה ולאופי העסקה והאופי של מבצע העסקה.

אין המדובר בבחירה חסרת משמעות, להיפך מדובר בצעד קריטי להשלמת העסקה בדרך הנכונה בסבך הבירוקרטי, מהותי והדיוני בחיי העסקה הרלבנטית

כמובן שאנו צוות המומחים של משרד דני ויצ’לבסקי עורכי דין – office@dw-adv.co.il בעל ניסיון רב שנים בתחום המקרקעין, סבור כי אין סוג עסקה אחת דומה לאחרת והחשיבות שאנו רואים במתן המסגרת המשפטית המלאה לכל עסקה הינה קריטית להצלחתה. עורך דין מומחה למקרקעין יסייע לך עם כל עסקת מקרקעין רלבנטית, ינהל בשבילך את הסיכונים הדרושים, ויאפשר הצלחת העסקה כמיטב יכולתו ושליטתו בצורה הראויה והטובה ביותר.

Adv. Wichelewski schedule a meeting

עורך דין לדיני עבודה הינו עורך דין מוסמך אשר מטפל בתחום דיני העבודה.

מהו למעשה תחום דיני העבודה?

תחום דיני העבודה התחום העוסק בהסדרה המשפטית של יחסי העבודה והעבודה במסגרת הכוללת את יחסי העובד מעביד, חובות וזכויות של צדדים ליחסי עבודה ולרבות מערכת חקיקתית בנושא הכוללת חובות וזכויות של עובדים ומעסיקים וכן משפט העבודה הקיבוצי הכוללת ארגוני עובדים ארגוני מעבידים, זכויות התארגנות, זכויות שביתה, הסכמים קיבוציים וכיוצ“ב.

דיני העבודה הינו תחום שונה מהמשפט הכללי האזרחי בשל העובדה שהוא כולל חקיקה נפרדת וערכאות בתי דין נפרדות עם תחום התמקצעות בדיני העבודה שהיא כאמור שונה מהתמקצעות בתחום האזרחי או הפלילי האחרים.

בשל מערכת החקיקה הייחודית ומערכת יחסים מורכבת הכוללת זכויות בסיסיות לעובדים המוגנים על פי דין, נוצר צורך כי גם עורכי הדין אשר מספקים את הייעוץ והליווי המשפטי יכירו היטב את התחום יצברו ניסיון ומקצועיות בתחום ועל כן לא כל עורכי הדין עוסקים בדיני עבודה ולעיתים מספק משרד עורכי דין טיפול שוטף הכולל תחומים מסוימים בדיני עבודה אך במקרים מורכבים יותר יידרש למשרד שכל ההמקצעותו הינו תחום דיני העבודה והינו למעשה עורך דין לדיני עבודה.

עורך דין לדיני עבודה רלבנטי הן כלפי עובד כאשר הוא נדרש לבחון את זכויותיו כבר משלב חתימת הסכם העסקה או כאשר קיים חשש ולפיו זכויותיו נפגעו או אם יש צורך לפעול כנגד המעסיק הן בטרם הגשת תובענה והן כאשר נדרש העובד להגיש תובענה לבית הדין לעבודה כנגד המעסיק. כך למשל במקרה של שינוי חריג במסגרת עבודה בהתנהלות כלפיו או בתנאי עבודתו או אף במקרה של חוסר בהירות שדורש התייעצות בכל הנוגע לזכויות המגיעות לעובד חשוב מאד לפנות ולהתייעץ כדי להבין את הזכויות והחובות.

כך למשל במקרה של אי קבלת תנאי העבודה כגון הלנות שכר או תנאים לא הולמים או הטרדות מיניות, תאונות עבודה או במקרה של סיום העסקה מדרך הפיטורין ועד קבלת מלוא הזכויות בהתאם לכך. לעיתים קרובות אף נכון להגיע להליך שימוע אצל מעסיק עם עורך דין שכבר בשלב זה יוכל לעמוד על הזכויות של העובד ולעיתים להשאירו במקום העבודה או לכל הפחות ניהול נכון של ההליך והתוצאות

כמובן שעורך דין לדיני עבודה רלבנטי מאד גם בעבור המעסיק ולעיתים ביתר שאת, שכן לעובדים דיני הגנה רבים והמעסיק צריך לדעת לצלוח את התנהלות מערכת היחסים עם העובדים ובכלל. בין היתר, החשיבות רבה עוד יותר לאחר הגברת האכיפה בתחום דיני העבודה במסגרת חוק להגברת האכיפה של דיני עבודה התשע“ב-2011 במטרה להגביר ולייעל את אכיפת דיני העבודה לכלל המועסקים במשק הן לגבי עובדים ישירים והן לגבי עובדי קבלן הן במישור האזרחי והן במישור הפלילי לרבות בכל הנוגע ליכולת להטיל על מעסיק עיצומים כלכליים, התראות מינהליות ואחריות אישית לבעלי תפקידים ולרבות אחריות פלילית.

בכל הנוגע למעסיק הרי שעורך דין יכול לעזור בתחומים רבים, ולהלן דוגמאות עיקריות:

1. שלה המקדמי עוד בטרם קבלת עובד לעבודה – נכון לקבוע כללים ברורים לגבי דרך הפרסום ההודעה לעובד ניהול הראיון עבודה בצורה העומדת בכללי הפסיקה והדין וכיוצ“ב.
2. שלב קבלת העובד לעבודה והסכם העסקה – מובן כי הסכם העסקה ראוי שיערך על ידי עורך דין המכיר את התחום ובכך יקטין את החשיפה של המעביד הן בהיבטים המסחריים והן בהיבטי הדין והעמידה על זכויות העובד והמעביד. טיפול בשלב זה כראוי יש בו כדי לחסוך צרות רבות בעתיד. ההסכם למעשה קובע את יחסי העובד מעביד ואת הזכויות והחובות של העובד, שכר עבודתו ותנאי העסקתו ורכיבים להם זכאי העובד (מבלי כמובן לצמצם זכויות שמגיעות לו על פי חוק שלא ניתן להתנות עליהם). יש לזכור, כי הבסיס של הסכם העסקה הוא למעשה, התחייבותו של העובד לעבוד, והתחייבות של המעסיק לשלם לעובד את שכרו ותנאיו בגין העבודה בהתאם להסכם עבודה אישי ובכפוף להוראותיהם של חוקי המגן ושל צווי הרחבה והסכמים קיבוציים העוסקים באוכלוסייה שבמסגרתה נכללים מקום העבודה והעובד.
3. טיפול בסוגי עובדים שונים, ישנם עובדים שעתיים, או עובדים יומיים או קבלני כח אחד או עובדי פרילנסר, עובדים בענפים מסויימים עם הסכמים קיבוציים שונים, וכיוצ“ב ולכל סוג העסקה יש השלכות מהותיות על יחסי העובד מעביד ובהתאם השלכות על הארגון, הזכויות והחובות של הצדדים.
4. טיפול בכל הנוגע לזכויות עובדים והתנהלות נכונה מול עובדים, אם זה בתנאי השכר והלנות שכר, אפליה, זכויות מוגנות, מילואים, הריון, הפריות , אימוץ, עובד מוגבל, זכויות עובדים בגיל השלישי או בני נוער, זכויות לחופשות שנתיות, מחלה, עבודות בשעות נוספות, מנוחה, הוצאות נסיעה ואש“ל, ביטוחים פנסיוניים וקרנות השתלמות, הסכמי סודיות ואי תחרות וכיוצ“ב.
5. טיפול בבעיות העולות תוך כדי עבודה, כגון הפרת זכויות או הטרדות מיניות, בטיחות עובדים בעבודה, תנאי עבודה נאותים, חשיפה לקרינה או סכמות אחרות, הגבלות רעש, רופא תעסוקתי והנחיות בטיחות וגהות, החלפת מעסיקים זימונים לשימועי משמעת וכיוצ“ב.
6. נושאים הקשורים לטיפול בהתארגנות עובדים או ארוני עובדים וארגוני מעסיקים היחסים ביניהם ובינם לבין עצמם לכל דבר השלכות מהותיות על הארגון ובעיתים על הענף כולו.
7. הפסקת העסקה בעבודה וכל מה הנלווה לכך לרבות ניהול שימועים ופרוטוקולים שונים, בצוע חשבון סופי וכיוצ“ב.
8. טיפול משפטי בתביעות והליכים שונים בבית הדין לעבודה או מול משרד העבודה והרווחה או קנסות הן בתחום האזרחי והן בתחום הפלילי. אמנם תביעה של עובד כנגד מעביד ולהיפך אינה מחייבת שימוש בעורך דין אך בהחלט מומלץ אם רוצים להגיע לתוצאה טובה להיעזר בעורך דין שלם הגשת תובענה מתאימה.

למעשה עורך הדין בדיני עבודה צריך ידע והנה רבים ויחודיים ועליו להכיר בין היתר את חוקי העבודה השונים, הסכמים קיבוציים, הוראות תקשי“ר וחוקים כגון חוק בית הדין לעבודה התשנ“ט – 1969, חוק שעות עבודה ומנוחה התשי“א – 1951, חוק הגנת השכר התש“ח – 1958, חוק פיצויי פיטורין התשכ“ג – 1963, חוק הסכמים קיבוציים התשי“ז – 1957, חוק להגברת האכיפה של דיני עבודה התשע“ב– 2011 חוק עבודת נשים התשי“ד 1954 וכיוצ“ב וכל חוק יש לו סעיפים ותתי סעיפים ופרשנויות ופסיקה מורכבת.

מרבית ההליכים המוגשים בבית הדין לעבודה הם של עובד כנגד מעביד בגין הפרת זכויות, לעובד היכולת הקלה יחסית להגיש תביעה בין בעצמו ובין באמצעות עורך דין או ארגונים שונים המסייעים בהגשת תובענות ועמידה על זכויות העובד. אך הרבה פעמים עובד סבור שהוא יודע מה מגיע לו ובגלל זה מפספס זכויות או לחילופין מעסיק בטוח שיוכל להתמודד לבדו בנושא, וחוסך את עלות עורך הדין, אך החסכון לעיתים עולה ביוקר ובמקום למנוע הליכים משפטיים או לצמצמם נאלץ המעסיק להתמודד עם הליכים משמעותיים שעולים הרבה כסף ומשאבים יקרים.

היכולת להתמודד עם חוקי העבודה דורשת גם להיות כל הזמן מעודכן בפסיקה ובחקיקה הרלבנטית המשתנה לא אחת ויש הרבה מרחב תמרון ופרשנויות שמאפשרות גם להגיע לפתרונות שיהיו זולים בהרבה מאשר ניהול הליך משפטי כלשהו ולעיתים הגעה לפשרה מעמדה של ידע מאפשרת להגיע לפשרה נוחה יותר והימנעות מתקדימים בעייתים לחברה או השלכות רוחב להחלטות של בית דין לעבודה או גורם אחר וחמור מכך, לעיתים, הדבר יכול לחסוך גם הליכים פלילים, כפי שהחוק מאפשר לבית הדין לעבודה בתחומים מסויימים (כגון בנושא הטרדות מיניות) ולעיתים הימנעות מפנייה לעורך דין מקצועי בדיני עבודה יכולה לעלות ביוקר וזה נכון הן כלפי העובד והן כלפי המעסיק.

מובן ,כי למרות שאין חובה יהיה יתרון גדול למי שיהיה מיוצג על ידי עורך דין המכיר היטב את תחום דיני העבודה ויחסי עובד מעביד ובמקרה כזה יוכל לפעול הן פרוצדורלית והן מהותית לטובת הצד אותו מייצג ולייתן יתרון משמעותי בניהול ההליך או מניעתו או השגת פשרה נכונה וטובה ועל כן בחירת עורך הדין הינו קריטי ומהותי ביותר להצלחת ההליך.

לסכום יחסי מעסיק עובד הינו אחד התחומים היותר נדרשים ואשר דורים כמעט בכל עסק ניהול נכון ומדויק של ההסכמים ושל ניהול מערכת היחסים בין המעסיק והעובד. המדובר בלב ליבו של העסק וההשלכות יכולות להיות משמעותיות ובעלות השלכות רוחב לארגון כולו ומומלץ מאד לבחור ייעוץ וליווי משפטי מלא לסוגית דיני העבודה אצל המעסיק כדי להקטין חשיפות וסיכונים ככל הניתן ואנו משרד דני ויצ‘לבסקי עורכי דין בשלוב מערכת יועצים המלווה את לקוחותינו נשמח כמובן לסייע בנושא.

Adv. Wichelewski schedule a meeting